Die wohl effektivste Art der Investition in landwirtschaftliche Vermögenswerte in der Ukraine ist für hiesige Unternehmen der Erwerb von dortigen Landwirtschaftsbetrieben und Produktionskapazitäten. Welche Schritte dafür notwendig sind.
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Wer bei der langjährigen Unterstützung von M&A-Transaktionen in der Ukraine erfahren ist, kann die Struktur des Erwerbsverfahrens so gestalten, dass sie den regionalen Besonderheiten entspricht. Dies ist der Schlüssel zu einer erfolgsversprechenden Beteiligung im ukrainischen Agrobusiness. Der erste Schritt bei einer solchen Transaktion besteht darin, die Strategie für den Erwerb eines landwirtschaftlichen Vermögens festzulegen. Zu berücksichtigen sind auch die allgemeinen Beschränkungen für den Erwerb von landwirtschaftlichen Betrieben in der Ukraine. Derzeit – das entsprechende Referendum hat noch nicht stattgefunden – ist es ausländischen Unternehmen verboten, heimische Landwirtschaftsbetriebe, die Agrarflächen in der Ukraine besitzen, direkt zu erwerben. Sie dürfen aber solche Agrarunternehmen kaufen, die ihre Böden pachten. Dies trifft auf die überwiegende Mehrheit der landwirtschaftlichen Betriebe zu.
Leichter Einstieg im Zuge der Privatisierung
Im Bereich des Anbaus von landwirtschaftlichen Erzeugnissen ist es für Investoren am günstigsten, landwirtschaftliches Vermögen direkt zu erwerben – also ein Unternehmen, das bereits Ackerflächen bewirtschaftet. Wenn man in ein verarbeitendes Unternehmen investiert, ist es wiederum die bessere Variante, Produktionskapazitäten aufzukaufen. Es ist ausländischen Unternehmen in der Ukraine insb. erlaubt, solche Vermögenswerte im Zuge der Privatisierung zu erwerben.
In Übereinstimmung mit der entwickelten M&A-Strategie müssen die Kriterien bestimmt werden, nach denen die Investmentsuche durchgeführt wird:
• technische und infrastrukturelle Merkmale der Produktionskapazitäten
• Lage der Anbauflächen des landwirtschaftlichen Unternehmens
• Anbaufläche
• Verfügbarkeit von Infrastruktur
• andere spezifische Kriterien in Bezug auf die entwickelte Strategie
Die Suche nach landwirtschaftlichen Vermögenswerten auf Grundlage der entwickelten Kriterien geht idealerweise in zwei Phasen über die Bühne. Zunächst erfolgt eine allgemeine Auswahl auf Basis von Informationen aus öffentlichen Quellen, dann der Due-Diligence-Prozess.
Das Wissen über landwirtschaftliche Kleinbetriebe ist v.a. in den unmittelbaren Regionen des Standorts verfügbar. Beim Erwerb eines in Privatbesitz befindlichen Vermögenswerts sind Verhandlungen über die Bedingungen der Transaktion durchzuführen. Dazu zählen der Preis, die Abwicklungsbedingungen, die Durchführungsvoraussetzungen für die Due Diligence und die Struktur der Transaktion.
Besonderheiten des Agrobusiness
Bei solchen Verhandlungen sollten die Besonderheiten des Agrobusiness in der Ukraine berücksichtigt werden. Einige ukrainische Agrarunternehmen, insb. mittlere und Großbetriebe, haben die Phase der Umtrukturierung und Optimierung ihres Managements bereits durchlaufen und verfügen über erfahrenes Finanz- und Rechtspersonal, Manager, einen geordneten Dokumentenfluss und eine solide Buchhaltung. Transaktionsverhandlungen sind in diesem Fall traditionell; sie sind für ausländische Investoren in der Regel gut nachvollziehbar und können strukturiert sowie vorhersehbar geführt werden.
Demgegenüber handelt es sich bei vielen landwirtschaftlichen Betrieben – insb. bei kleinen – um regionale Bauernhöfe, die von ehemaligen Leitern von Kolchosen oder Kaufleuten geleitet werden, die während oder kurz nach ihrer Privatisierung Eigentum und Grundstücke angehäuft haben. Verhandlungen mit den Eigentümern solcher Vermögenswerte sind viel schwieriger, weil sie häufig Investoren nicht trauen, die rechtlichen und finanziellen Instrumenten von M&A-Aktivitäten anzweifeln sowie Barzahlungen bevorzugen. Normalerweise ist es erstrebenswert, Verhandlungen über den Erwerb solcher landwirtschaftlicher Unternehmen unter Beteiligung von lokalen Vertretern oder erfahrenen ukrainischen Beratern zu führen.
In jedem Fall müssen die Ergebnisse dieser Verhandlungen im Abschlussdokument, z.B. in einer Absichtserklärung, formalisiert werden. Dieses Dokument legt nicht nur die Vereinbarungen fest, es kann den Parteien auch bestimmte Verpflichtungen auferlegen.
Due Diligence als wichtige Phase
Die nächste wichtige Phase des Verfahrens zum Erwerb eines landwirtschaftlichen Vermögens in der Ukraine ist die Due Diligence. Üblicherweise werden dabei Produktions-, Finanz- und Rechtsprüfungen durchgeführt. In einigen Fällen, wenn der Käufer das Vorhandensein von bestimmten Risiken vermutet oder die Einhaltung bestimmter Parameter (Image der Eigentümer des Vermögenswerts, Umweltschutzparameter der Produktionskapazitäten usw.) überprüfen will, sind zusätzlich geeignete Audits durchzuführen.
Unter Berücksichtigung der Ergebnisse der Due Diligence ist es in den meisten Fällen notwendig, vor dem Verkauf das landwirtschaftlichen Vermögen entsprechend vorzubereiten. Dieser Vorgang besteht darin, die im Due-Diligence-Verfahren festgestellten Abweichungen von den in der Absichtserklärung vereinbarten Parametern der Vermögenswerte zu korrigieren. Darüber hinaus kann die rechtliche Struktur der Gesellschaft – sofern es sich um den Erwerb eines landwirtschaftlichen Unternehmens handelt – für eine erfolgreiche Übertragung angepasst werden.
Die drei Schritte bei der eigentlichen Transaktion
Der Abschluss einer Transaktion über den Kauf eines landwirtschaftlichen Vermögenswerts in der Ukraine setzt sich aus drei Teilen zusammen:
• Unterzeichnung von Verträgen und Dokumenten für deren Umsetzung
• Durchführung von Zahlungen
• Registrierung von Änderungen in unternehmensinternen Dokumenten (bei Erwerb eines ukrainischen Agrarunternehmens) oder Eigentumsrechten an Produktionskapazitäten (bei Erwerb von Immobilien)
Es ist zu beachten, dass der Abschluss der Transaktion das Erwerbsverfahren als solches nicht beendet. Es ist vielmehr notwendig, die tatsächliche Kontrolle über den landwirtschaftlichen Vermögenswert zu erlangen. Im Fall des Erwerbs eines landwirtschaftlichen Unternehmens umfassen solche Maßnahmen einen Wechsel im Management, eine Anpassung der Managementbefugnisse, die Erneuerung der Kontakte zu Gegenparteien und lokalen Behörden, eine Überarbeitung der Buchhaltung und Technologien sowie die Aufnahme des Dialogs mit den örtlichen Gemeinden, in denen die Bodenverpächter wohnen.
Im vergangenen Jahr hat die Ukraine die Regeln für den Verkauf von Eigentum staatlicher und kommunaler Unternehmen im Land erheblich vereinfacht; es wurden neue Möglichkeiten für den Erwerb von Brotfabriken, verarbeitenden Betrieben, Getreidespeichern und Produktionsstätten geschaffen. Auktionen für den Verkauf von Objekten im Rahmen der groß angelegten Privatisierung (im Wert von mehr als 6,2 Mio EUR) werden nun im elektronischen Handelssystem durchgeführt.
Klare Regeln für Auktionen
Unternehmen aus Deutschland haben das Recht, bei Auktionen als Käufer aufzutreten – sofern sie in keinen Offshore-Zonen registriert sind, nicht die Russische Föderation oder deren Einwohner als Beteiligte haben, keinerlei Sanktionen unterliegen und bereit sind, die in den Verkaufsbedingungen festgelegten Verpflichtungen zu übernehmen. Um an der Auktion teilnehmen zu können, müssen außerdem eine Reihe von Anforderungen erfüllt werden, darunter die Bereitstellung von Informationen über den finalen wirtschaftlichen Eigentümer des Unternehmens und von Jahresabschlüssen sowie die Zahlung von bestimmten Registrierungs- und Garantiegebühren.
